这个直辖市房价跳水 背后是跟风买房的血泪教训

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  “全员营销”的的步伐还未结束,在即将到来的十一长假,恒大又加码了打折促销的力度。

  和恒大在金九银十主动打折促销搞活动不同,天津富力新城的降价就显得有些被动无奈了。

  前一段时间,网上曝出天津静海富力新城降价销售,引发业主维权的消息,五一时均价在9000-9300元的项目,三个多月后均价直接下降25%销售,让人觉得不可思议。

  天津富力新城位于天津远郊静海区,是团泊新城的超级大盘,占地面积2667亩,建筑面积268万平方米,在分开的三个区域内,规划了12个地块分批开发,吸引了融创、富力、绿城等众多龙头房企入驻,也为团泊新城树立了品牌效应。

  公开资料显示,富力新城于2015年开盘,之后价格一路上涨到9000多每平米,2018年5月,天津发布了海河英才计划,放开落户,天津的楼市又打了一支强心针,富力新城也跟着蹭了热度,最贵时卖到了1万出头,迎来了高光时刻。

  可惜这样的高光没有持续太久,放开落户的利好仅仅持续了两个月,此后富力新城房价就进入了漫长的下行区间,一直到现在这种下行还在继续。

  富力新城如今降价,完美契合了人们买房时的一大忌讳:城市那些所谓要大力发展的新城,坚决不要碰。

  站长在网上查到了一些团泊新城东区的规划前景:

  要高标准完善规划方案,进一步深化细化规划内容,把团泊新城的发展放到京津冀协同发展、对接服务雄安新区的大局中去运筹、去谋划,围绕静海高质量发展的规划和定位,坚持问题导向,继续找差距补短板提标准上水平。

  要充分发挥团泊湖这块“绿宝石”的生态优势,通过实施高水平规划,促进各类要素资源实现科学配置。

  要按照“多规合一”要求,结合团泊新城东区发展实际,围绕文化、旅游等特色产业,明确目标定位和发展方向,打造功能分区明确、布局定位清晰的特色区域。

  要与时俱进,紧盯发展前沿,注重增强规划的前瞻性和先导性,以便更好的适应新时代发展的新标准、新要求,满足人民群众对美好生活的向往。

  这份规划内容非常宏大,也非常长,但是这段文字完全没有必要看,关于一个城市的新区,我们最主要就是看它所处的位置。

  在上面这张天津地图里,站长大概标注了团泊新城的位置。通过这张地图你会发现,团泊新城和天津市中心城区还隔着一个西青区。西青区还有大片未开发的区域,市中心那些人口、商业、教育等资源又怎么会转移到团泊新城?

  事实上,国内很多城市的发展一直延续的是摊大饼模式,从老市中心开始一圈一圈向外逐步扩展,而那些远离市中心的孤岛式新城规划,无论规模有多宏大,前景多美好,未来大概率会失败,所以不建议购房者去碰那些所谓新城。

  其实不只是富力新城,天津整体的房价在最近一段时间都有下降,而且幅度也比较大,不仅远郊静海的房价在下降,很多核心城区的房价也在下降。

  天津是四大直辖市之一,也是国家重点城市,城市基本面在全国来说也是非常好的,可为什么最近一段时间,天津的房价却一直在下跌呢?

  我们先来看天津房地产市场的供需情况。

  数据显示,2019年上半年天津宅地推出面积1295.38万平方米,环比上涨24.91%,同比上涨54.91%。

  2019年上半年天津住宅累计批准上市面积672.79万平方米,同比上涨46%,从月度数据上来看,每个月的供应面积都在不断增加。

  2019年上半年天津住宅累计成交面积577.17万平方米,同比上涨17%。

  从上述几项数据中,我们明显可以感受到,今年上半年,天津批准上市的面积远远超过了累计成交的面积,这也就造成了现在天津房地产库存严重的局面。

  来自中指院的数据统计,2019年上半年, 天津住宅出清周期为19.6个月,环比增加0.73个月,短期去化压力增加。

  天津房价下跌的第二个原因就是房价轮动效应。要解释这一点,我们需要把时间线拉长。

  首先我们需要明确一点,天津的房地产市场深受北京以及环京的影响。

  2017年下半年,环京北三县调控趋紧,出台了史上最严的限购政策,环京房价进入下行通道,天津的房价也跟随北京及环京的步伐,开始下降。按照一般规律来说,2018年,天津的房价也会和北京以及环京一样,继续下调。

  但是,2018年5月,天津发布了海河英才计划,开始抢人,这直接导致处于降价通道的天津房价开始掉头上涨。我们还以团泊湖板块为例,2018年9月房价突破了1.35万。而等到抢人效应逐渐熄火后,2019年上半年,天津的房价开始继续下调。

  即便是现在,因抢人而改变的房价轨迹也依然在显现。

  今年上半年,环京大厂潮白房价在1.8万元左右徘徊,但是,武清的房价已经超过了2万元,甚至远离北京的武清杨村的房价已经到达了2.5万元。可以说这个市场是非常扭曲的。因为从区域价值来看,与通州一河之隔的大厂潮白区域价值要远远大于武清,更别说武清杨村,但是上半年杨村的房价,却远远高于大厂潮白。

  最后简单说一下天津的抢人计划,我们知道天津的户口在之前是非常难拿的,就是因为天津优质的高考资源。据说天津放开落户后,确实吸引了一批在北京工作的年轻人,不过,成也萧何败也萧何,吸引来的这些年轻人只是看上了天津的高考资源,把户口迁到天津,但是他们工作和居住依然还是在北京。

  这样落户的人口,并不能转变成天津的人口红利。

  从目前情况来看,天津这种房价下调的趋势在下半年依然会持续,至于什么时候回调,还要看天津的供需情况。

  最后,我们总结一下天津这次房价下调给购房者带来了哪些启示。

  第一、购房远离城市新区,无论前期规划有多好,一个新区能否成功都需要时间的检验。

  第二、在楼市刺激性政策出台时,要谨慎购房。

  第三、不是所有的放开落户,都会转化成人口红利,选择城市还是要看城市的基本面。

  第四、观察房价涨跌最基本的条件是,这个城市房地产市场的供需情况。

  (责任编辑:DF134)

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